La question du logement est éminemment politique. Et elle se prête très bien à l'analyse quantitative. Un bon sujet pour ce blog donc!
Quatre livres et articles que j'ai lu récemment m'ont conduit à me replonger dans les statistiques immobilières (cela m'est arrivé à plusieurs reprises déjà, notamment en 2005 en participant à des discussions sur la bulle immobilière : dans ce lien un graphique qui montrait une baisse des prix dans les quartiers chics de Paris : la bulle n'a éclaté quelques années après, et pas vraiment à Paris...-)
Des lectures récentes :
- Comment la France a tué ses villes de Olivier Razemon, sur le déclin des villes moyennes en France.
- Gentrifications de Marie Chabrol, Anaïs Collet, Matthieu Giroud, Lydie Launay, Max Rousseau et Hovig Ter Minassian, qui étudient la diversité des formes, des lieux et des acteurs de la gentrification ("boboisation" pour utiliser un terme moins académique) dans une dizaine de villes européennes dont Paris.
- Un article de Arnaud Simon : Le logement n'est pas un hors-bilan des baby-boomers, sur le rôle des baby-boomers dans la hausse des prix immobiliers avec à la clé un transfert intergénérationnel de grande ampleur.
- Les incontournables éclairages statistiques (depuis 1200!) de Jacques Friggit, par exemple dans un support de cours cette année.
Beaucoup de questions intéressantes dont certaines peuvent je crois être explorées plus qu'elles ne le sont déjà, à l'aide de statistiques locales notamment.
3 cartes :
Peut-être utile de regarder un peu le marché immobilier parisien aujourd'hui. C'est ce que font les trois cartes suivantes :
D'abord le loyer médian par m² des appartements en 2016 (source : CLAMEUR, données complétées et parfois corrigées avec Meilleursagents.com pour quelques villes -je tiens à disposition la liste des "corrections")
Ensuite le prix médian au m² des appartements au 2ème trimestre 2016 (source: Notaires, complétées comme précédemment)
Enfin les rendements locatifs bruts (12*loyer/prix)
Les loyers et les prix sont très corrélés. Mais les écarts de prix sont beaucoup plus grands.
Résultat : les rendements locatifs sont faibles là où les prix sont élevés, élevés là où les prix sont bas (de nombreuses communes de Seine-Saint-Denis, d'autres dans le Val-de-Marne).
Paris, surtout au centre et à l'ouest, n'est rentable en moyenne pour un investisseur que grâce aux taux d'intérêt bas actuellement (effet de levier, faible rentabilité de placements alternatifs) et si les prix ne chutent pas sur la période d'investissement (alors que Friggit estime que les prix sont 70% au dessus de leur tendance de long terme). Un rendement locatif brut relativement faible est plus soutenable pour un propriétaire occupant qui paie la taxe foncière mais bénéficie de la non imposition des revenus de son capital logement (l'OFCE propose de taxer les loyers implicites des propriétaires-occupants, ce serait une mesure d'équité fiscale, qui toucherait en particulier les baby-boomers!).
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